Stai ancora decidendo il prezzo della tua camera a occhio, guardando cosa fanno i concorrenti o seguendo l’istinto? È un approccio che funzionava anni fa. Oggi lascia soldi sul tavolo, ogni giorno. I software di prezzi dinamici per affitti brevi basati sull’intelligenza artificiale fanno esattamente quello che richiederebbe ore di analisi manuale: adattano le tue tariffe in automatico, in tempo reale, per massimizzare quello che guadagni.
Perché i prezzi fissi frenano i tuoi ricavi
La maggior parte dei proprietari di B&B in Italia usa ancora tariffe statiche o le aggiorna qualche volta all’anno. Il problema è che la domanda cambia ogni settimana. Cambia per la stagione, per gli eventi in città, per le fiere, per i ponti festivi. Un prezzo fisso, per definizione, non cattura questi picchi.
Secondo i dati di AirDNA (2024), solo il 27% degli host usa strumenti professionali di pricing. Ma chi li adotta guadagna fino al 40% in più all’anno rispetto a chi gestisce le tariffe manualmente.
Il dato è chiaro: non è una questione di fortuna o di avere una struttura più bella. È una questione di metodo.
Come funziona il dynamic pricing basato sull’AI
Il dynamic pricing (o prezzo dinamico) è un sistema che aggiorna automaticamente le tariffe della tua struttura in base a una serie di variabili. Non una o due: decine di migliaia di dati analizzati ogni giorno.
Ecco cosa monitora un buon software di prezzi dinamici per affitti brevi:
- La domanda nel tuo mercato locale, giorno per giorno
- I prezzi e la disponibilità dei concorrenti nella tua zona
- La stagionalità e i ponti festivi
- Gli eventi locali: fiere, concerti, partite, conferenze
- Con quanto anticipo i tuoi ospiti prenotano normalmente
- Il tasso di occupazione storico della tua struttura
Il sistema impara la cosiddetta elasticità di prenotazione della tua struttura: quanto sono disposti a pagare i tuoi ospiti prima di rinunciare alla prenotazione. Sulla base di questo, calcola la tariffa ottimale per massimizzare sia il tasso di occupazione sia il ricavo medio per notte.
Il risultato pratico: nei giorni di alta domanda i prezzi salgono da soli, catturando il massimo. Nei periodi lenti, scendono il giusto per restare competitivi e non restare vuoti.
I 3 software di prezzi dinamici più usati nel settore
Sul mercato internazionale ci sono tre piattaforme che gestiscono oltre 300.000 strutture ricettive nel mondo. Ecco un confronto diretto, così puoi capire quale si adatta meglio al tuo modo di lavorare.
PriceLabs
PriceLabs è lo strumento preferito da chi vuole controllo e personalizzazione. Offre dashboard di mercato dettagliate, previsioni di occupazione e un assistente per impostare il prezzo base di partenza. Si integra con oltre 80 software gestionali (PMS), tra cui Hostaway, Lodgify e Guesty. Costa circa 19,99 euro al mese per struttura, indipendentemente dal fatturato.
Ideale per chi ha una o poche strutture e vuole capire davvero cosa sta succedendo nel mercato intorno a sé.
Beyond
Beyond (ex Beyond Pricing) punta sull’automazione e sul rilevamento degli eventi. Il suo algoritmo analizza la curva di domanda in tempo reale e riconosce automaticamente quando in città c’è un evento che fa salire le prenotazioni. Si aggiorna in tempo reale, non una volta al giorno. Il costo è pari all’1% del fatturato generato.
Ideale per chi ha più strutture o vuole delegare quasi tutto al sistema, intervenendo il meno possibile.
Wheelhouse
Wheelhouse è lo strumento più orientato alla strategia. Permette di simulare diversi scenari di prezzo e scegliere tra modalità conservative o aggressive a seconda dei tuoi obiettivi. Ha anche una funzione di analisi del portafoglio per chi gestisce più proprietà. Costa anch’esso intorno all’1% del fatturato.
Ideale per gestori professionali con più strutture che vogliono testare strategie diverse prima di applicarle.
Cosa cambia davvero dopo l’adozione: i numeri
Basta teoria. Ecco cosa succede in concreto quando si passa da tariffe manuali a un sistema di prezzi dinamici per affitti brevi:
- Tasso di occupazione: da circa il 68% a oltre l’80%, con un miglioramento del 15-20%
- Tariffa media per notte (ADR): aumento medio di circa il 18%
- Ricavo mensile per struttura: crescita media del 19%
- Tempo dedicato al pricing ogni settimana: da 4 ore a meno di 30 minuti
(Fonte: AirDNA 2024, PriceLabs 2024)
Un caso concreto: un operatore a Lisbona con 45 strutture è passato a PriceLabs e ha aumentato i ricavi del 18,4% nei primi sei mesi. Durante una settimana con una conferenza tecnologica, il sistema ha alzato i prezzi in automatico mentre i concorrenti andavano esauriti rapidamente. Risultato: oltre 11.000 euro di ricavi aggiuntivi in una sola settimana.
Per un B&B italiano con [DATO: tasso medio di occupazione B&B italiani] di occupazione media, anche un miglioramento del 10-15% si traduce in migliaia di euro in più all’anno, senza toccare nulla della struttura.
Come iniziare: 4 passi pratici da fare subito
Non serve essere esperti di tecnologia. Ecco come si imposta un sistema di prezzi dinamici in modo concreto.
1. Scegli lo strumento giusto per te
Se hai una o due strutture e vuoi capire il mercato, parti da PriceLabs. Se preferisci automatizzare quasi tutto, prova Beyond. Se gestisci un piccolo portafoglio e vuoi simulare strategie, guarda Wheelhouse. Tutti e tre offrono un periodo di prova gratuito.
2. Collega la piattaforma al tuo canale di vendita
La maggior parte di questi strumenti si integra direttamente con Airbnb, Booking.com e con i principali software gestionali. La connessione richiede pochi minuti. Una volta collegato, il sistema inizia subito a leggere i tuoi dati storici e il mercato intorno a te.
3. Imposta il prezzo minimo e massimo
Questo è il passo più importante. Non lasciare mai il sistema completamente libero nelle prime settimane. Definisci un prezzo minimo sotto il quale non vuoi scendere (per coprire i costi fissi) e un prezzo massimo ragionevole per il tuo segmento. Il sistema opererà in questo range, ottimizzando all’interno.
4. Monitora i risultati nelle prime 4 settimane
Guarda ogni settimana: tasso di occupazione, tariffa media per notte, ricavo totale. Confronta con lo stesso periodo dell’anno precedente. Se i numeri migliorano, lascia che il sistema impari. Se qualcosa non torna, regola i parametri. Tutti questi strumenti hanno assistenza e tutorial in italiano o in inglese accessibile.
Prezzi dinamici per affitti brevi: i dubbi più comuni
Molti proprietari hanno resistenze legittime prima di affidarsi a un algoritmo. Eccole, con risposte dirette.
“E se il prezzo scende troppo?”
Non succede se imposti correttamente il prezzo minimo. Il sistema non può scendere sotto quella soglia. Sei tu a decidere il pavimento, l’AI ottimizza sopra di esso.
“Perdo il controllo della mia struttura?”
No. Puoi sempre intervenire manualmente su singole date, bloccare periodi o sovrascrivere qualsiasi tariffa. Il sistema è un supporto, non un padrone.
“Ho solo una camera: vale la pena?”
Sì, soprattutto se sei in una zona con stagionalità marcata o eventi frequenti. Anche con una sola camera, catturare i picchi di domanda può aggiungere [DATO: stima incremento ricavi annui struttura singola con dynamic pricing] di ricavo annuo.
FAQ: prezzi dinamici per B&B e affitti brevi
Quanto costa davvero un software di dynamic pricing?
PriceLabs costa circa 20 euro al mese per struttura. Beyond e Wheelhouse applicano una commissione dell’1% sul fatturato generato. Con un incremento di ricavi del 15-20%, il costo si ripaga in poche settimane. La maggior parte degli operatori recupera l’investimento entro il primo mese.
I prezzi dinamici funzionano anche fuori stagione?
Sì, ed è proprio lì che fanno più differenza. Nei periodi lenti, il sistema abbassa le tariffe al punto giusto per restare competitivo senza svendere. Molti B&B aumentano l’occupazione nei mesi bassi proprio grazie a questa calibrazione automatica.
Posso usare questi strumenti se sono su Booking.com e non solo su Airbnb?
Tutti e tre i principali software si integrano sia con Airbnb sia con Booking.com e con molti altri canali. Puoi gestire le tariffe su tutti i portali da un unico pannello, mantenendo la coerenza dei prezzi ovunque.
Devo avere un software gestionale (PMS) per usare il dynamic pricing?
No. Se gestisci la tua struttura direttamente su Airbnb o Booking.com, puoi collegare il tool di pricing direttamente a questi account, senza bisogno di un PMS separato. Il PMS diventa utile quando hai più strutture su più canali.
Gestire il pricing da solo o affidarsi a chi lo fa di mestiere?
Un software di prezzi dinamici è uno strumento potente. Ma uno strumento funziona bene solo se chi lo configura sa cosa sta facendo. Impostare male il prezzo minimo, ignorare la stagionalità locale o non sapere quali eventi impattano davvero la domanda nella tua zona sono errori che costano.
In BnB Solutions gestiamo il revenue management delle strutture ricettive che seguiamo come se fossero nostre. Configuriamo i software di dynamic pricing, monitoriamo i dati, aggiustiamo la strategia e ti teniamo aggiornato con report chiari. Tu incassi di più, senza dover diventare un esperto di algoritmi.
Se vuoi capire quanto potrebbe guadagnare in più la tua struttura con un sistema di prezzi dinamici, prenota una consulenza gratuita con il nostro team.